В последните години все по-често наблюдаваме т.нар. покупка на имот на зелено. Този вид договор „на зелено“ не е уреден изрично в българското законодателство и за това правата и задълженията на страните по него обикновено се диктуват от самите тях. Всъщност, за да бъде прехвърлено едно право на собственост, в случая върху недвижим имот е необходимо той да бъде завършен в груб строеж, а това означава да има ограждащи стени и покрив.

Как се сключва сделка за покупка на имот на зелено?

Два са най-често срещаните варианти за покупка на имот на зелено. Единия от тях е чрез прехвърляне правото на строеж. Тук продавачът, който вече следва да притежава издадено разрешение за строеж прехвърля правото на строеж на купувача срещу заплащане на определена сума. Между страните се сключва последващ договор за строителство. 

С това се цели купувачът да стане собственик на постройката, когато тя бъде завършена. Сградата трябва да бъде завършена в груб строеж в срок от 5 години, в противен случай той няма да придобие собствеността.

При втория вариант най-напред се сключва предварителен договор. Чрез него се уреждат правата и задълженията на страните при настъпването на определени условия- завършване на сградата, въвеждането й в екслоатация и т.н.

Желателно е преди сключване на предварителния договор същия да бъде обстойно прегледан и проверен от добър адвокат. Този договор се сключва по смисъла на чл. 19 от Закона за задълженията и договорите и не подлежи на вписване, тъй като с него не се прехвърлят права. Едва след настъпването на определените в него условия купувачът  и продавачът са длъжни да сключат окончателен договор пред нотариус – договор за покупко-продажба на недвижим имот, с който договор купувачът става собственик на имота.

Важно е да знаете, че щом сте сключили предварителен договор, винаги може да искате обявяването му за окончателен пред съда (чл. 19, ал.3 ЗЗД).

Въпреки, че последно време все повече брокери рекламират по всевъзможни начини ползите от покупката /най-често за покупка на апартамент на зелено/, било то за инвестиция или жилище, поради по-ниските им цени, подобна сделка крие своите рискове.

Какви рискове крие една сделка за покупка на имот на зелено?

Един от основните рискове е строителят /най-често продавач или изпълнител в зависимост от типа договор, който се сключва/ може да не успее да построи сградата в рамките на 5 години. В този случай се губи правото на строеж, респективно и Вашата възможност да придобиете собствеността върху постройката.

На следващо място дори да построи сградата в груб строеж продавачът може да не успее да въведе сградата в експлоатация /често срещан проблем/ – липсата на издадено разрешение за ползване или на удостоверение за въвеждане в експлоатация е сигнал, че в документацията на сградата съществува определен проблем, касаещ в повечето случаи несъответствие между проекта на сградата и реално изпълненото, или пък строежа е изпълнен без предварително одобрен проект. Често срещано е и продавачът (инвеститор) да изпадне в неплатежоспособност и да не успее да завърши сградата.

За да избегнете подобни рискове и неволи препоръчваме всяка стъпка при покупка на имот на зелено да бъде обстойно консултирана и проверена от опитен адвокат в сферата на вещното право и недвижимите имоти.

И все пак хубаво е да обърнете внимание на следното:

1. Отидете лично на строителната площадка. Ако сте решили да използвате услугите на брокер  същия  следва да Ви предостави максимално подробна информация за бъдещата сграда. Ако сте решили, че такъв не Ви е необходим разучете коя е фирмата инвеститор, коя е фирмата строител (освен ако не са една и съща фирма), отдавна ли са на пазара, разпознаваеми ли са, запознайте се с други техни изпълнени обекти.
2. Набавете информация за това какви са сроковете за изпълнение на строежа – кога се очаква груб строеж, акт 14, акт 15, акт 16.
3. Проучете схемите за плащане – обикновено са няколко на брой.
4. Важно е да знаете върху каква земя ще бъде изграден строежа – на инвеститора или на трети лица, които ще бъдат обезщетени, дали земята ще бъде прехвърлена на новите собственици на имоти, както и дали върху земята има учредена ипотека, както и от кого е учредена тя.
5. Ако строежът е финансиран от банков кредит, който не се обслужва или не успее да покрие разходите по завършването на обекта, то Вие няма да можете да възвърнете парите дадени по предварителния договор.
6. Не на последно място – запознайте се с условията на бъдещите договори, които предстои да сключите – съответно предварителен договор, договор за прехвърляне правото на строеж и т.н.

Адвокатско дружество „Лазаров и партньори“ Ви съветва преди полагането на подпис върху какъвто и да било документ във връзка със сключването на сделка за покупка на имот на зелено на първо място да се консултирате с добър адвокат в сферата на недвижимите имоти. Нашата кантора може да Ви укаже необходимото съдействие, което би Ви спестило проблеми при закупуването на апартамент на зелено.