Придобиване на собственост върху имот по давност е един от способите за придобиване на собственост съгласно българското законодателството. В настоящата статия ще уточним какво всъщност представлява т.нар. „придобивна давност“, какви са условията за придобиване на имот по този ред, както и възможни потенциални проблеми, които могат да възникнат в хода на установяване на придобивна давност по отношение на един недвижим имот.
Какво представлява понятието „придобивна давност“
На първо място следва да уточним същината на понятието придобивна давност. От правна гледна точка давността се разбира като изтичане на определен от закона срок, с чието изтичане обаче настъпват и определени правни последици. При придобивната давност правните последици представляват придобиване право на собственост върху определена вещ (движима/ недвижима). Важно е да се отбележи, че правните последици от изтичането на определения в закона срок не настъпват автоматично, за това е необходимо да се извърши процедура по обстоятелствена проверка или да се заведе иск, чрез който да се признае, че лицето е собственик на определената вещ. /в този см. Тълкувателно решение №1/2012г., 6.08.2012, ОСГК на ВКС по т.д. №1 по описа за 2012 на ОСГК/.
Придобиване на собственост върху имот по давност – терминология
От самото наименование можем да тълкуваме и значението на понятието „придобивна“ – намерението да се придобие нещо. За да придобиете недвижим имот по давност е необходимо наличието на няколко условия. На първо място лицето, което ще придобива имота въз основа на придобивна давност следва да владеете имота. И тъй като владението представлява упражняване на фактическата власт върху една вещ – в хипотезата на „придобивната давност“ е необходимо владелецът явно да показва намерението си, че владее вещта да себе си, или т.нар. да я “свои“.
Важно е да се направи разграничение по отношение на хипотезите, в които се придобива имота. Така например ако имота е съсобствен не е достатъчно да се извършват явни действия по владение на имота, а е необходимо тези действия да са заявени изрично на останалите съсобственици. Съдебната практика приема, че извън хипотезата на съсобственост тази явна демонстрация не е необходима – достатъчно е действията по владеене на имота да са от естество, показващо явно пред всички Вашето намерение.
Второто абсолютно необходимо условие за установяване наличието на придобивна давност е изтичането на определения в закона срок. Този срок е различен в зависимост от това дали владелецът владее добросъвестно имота или не. В случай, че става въпрос за добросъвестен владелец срока е 5 години, а при недобросъвестните е 10 години. Във вещното право добросъвестността се схваща като незнание на определени обстоятелства от страна на този, който придобива правото на собственост – като например А продава на Б апартамента на майка си. Б знае, че А е неговия реален собственик и купува апартамента от А. Следователно в настоящия казус Б се явява добросъвестен владелец и ще придобие правото на собственост върху къщата след непрекъснато владение за срок от 5 г. Следващо важно условие е наличието на придобиване правото на собственост въз основа на годно правно основание. За годно правно основание се счита придобиването (в случая на имот) въз основа на правна сделка, а именно покупко –продажба, дарение и др.
При нужда от доказване, че сте придобили собственост върху имот по давност или необходимост от защита на имота си, Ви съветваме да потърсите добър адвокат, който да е вещ в областта на вещното право, за да може ясно да защити интереса Ви.
Констативен нотариален акт
Често собственици на имоти идват при нас, като споделят притесненията си, че въпреки че са пълноправни собственици на имотите нямат нотариални актове за това. Причините за този факт може да са най-различни. Има случаи, в които лица са платили на собственик за определен имот преди много години, но не са извършили покупко-продажба по надлежния законов ред или преди години в следствие на бедствие са изгубили документите си. В тези случаи се издава констативен нотариален акт, който да удостовери собствеността. Констативните нотариални актове могат да бъдат издадени въз основа на определени документи с които собственикът разполага, след обстоен преглед на които нотариусът издава нотариалния акт, както и въз основа на обстоятелствена проверка- която се извършва също пред нотариус, но по друг ред. В настоящата статия ще засегнем именно придобиването на недвижим имот чрез констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка, което се случва при изтичане на определен давностен срок заедно с наличието и на други за това предпоставки.
Придобиване на имот по давност чрез процедура по обстоятелствена проверка
В началото правим важно уточнение, че констативния нотариален акт, в случая по обстоятелствена проверка само констатира съществуването на правата, а не установява нови такива, както личи и от самото му наименование. Самата процедура е дълга и може да се проточи във времето. За снабдяването Ви с на такъв нотариален акт е необходимо изваждането на редица видове документи от различни институции, а това какви да са точно те, зависи от конкретния казус. Неразделна част от тях са данъчната оценка на имота, както и неговата скица. На следващо място, за да се установи непрекъснатото владение върху имота са Ви необходими трима свидетели, най- често съседни на имота, да потвърдят пред нотариуса обстоятелството, че именно Вие сте владяли имота необезпокоявано, за определения в закона срок, както и други относими към самото владение факти. Възможно е с издаването на констативния нотариален акт по обстоятелствената проверка да бъдат засегнати права на трети лица, респективно същите да потърсят правата си по съдебен ред. В тази хипотеза може да се стигне до неговата отмяна.
Защита на правото на собственост от неправомерни действия
В практиката често се случва конкретен имот да не се владее постоянно от неговия собственик, а единствено да се поддържа с определени действия по опазване на имота. За да предотвратите опитите някой да заяви претенция върху вашия имот следва своевременно да заявите правата си по съдебен ред чрез някои от описаните в нашата статия – Защита на правото на собственост – Видове искове. Също така препоръчваме да охранявате вашите имоти чрез СОТ, така не би могло някой да стъпи в имота без Ваше знание.
При необходимост не се колебайте да се свържете с нашата кантора, в която може да разчитате на специалисти в тази област, които максимално да опазят интересите Ви, или пък тези на Вашите близки.
ЧЕСТО ЗАДАВАНИ ВЪПРОСИ
Какво да направя ако нямам нотариален акт за имота на който съм собственик?
За да докажете, че сте пълноправен собственик на имота имате два варианта:
1. Ако вече разполагате с необходимите за това документи (като например: имате стар норатиален акт на вашия наследодател, тогава е необходимо да се извади удостоверение за наследници, удостоверение за родственост или др.) можете да се снабдите с т.нар. констативен нотариален акт по документи въз основа на притежаваните такива от Вас. 2. Да се снабдите с констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка, като тази хипотеза е налице, когато собственикът не разполага с никакви документи, удостоверяващи собствеността, като в този случай нотариусът извършва обстоятелствена проверка за установяване на собствеността. Тук производството е по-дълго и по-сложно, затова ние от адвокатско дружество „Лазаров и партньори“ Ви съветваме да се доверите на добър адвокат с тази сфера.
Колко време отнема процедурата за снабдяване с нотариален акт по обстоятелствена проверка?
Както вече посочихме в статията процедурата по издаване на нотариален акт по обстоятелствена проверка е тромава и бавна, и може да отнеме от един месец до година за крайното и приключване. Всеки случай е строго индивидуален и за част от документите, които с които следва да се снабдиете се чака дълго.
Кой може да оспори нотариалния ми акт, издаден въз основа на обстоятелствена проверка?
На практика всяко трето лице, което претендира някакви права върху имота Ви може да оспори Вашата собственост върху него. Това става задължително по съдебен ред в хода на исков процес. Този иск следва да се предяви в 5 годишен срок, от както Вие сте се сдобили с акт за собственост върху имота. Лицето, което оспорва Вашата собственост следва да представи доказателства с които да удостовери пред съда, че е например действителния собственик на имота, или също така да твърди, че друг е собственик, че посоченото право е погасено или пък че посочените факти, дадени от свидетели в констативния нотариален акт са неверни. Важно е да се отбележи, че в тези случаи лицето трябва да докаже, че е владял имота, а вие не сте.
