„Правото на собственост и на наследяване се гарантира и защитава от закона.“. “Частната собственост е неприкосновена.“ – чл. 17 ал. 1 и ал. 3 от Конституцията на Република България.

Исковете за защита на собствеността върху имот са едни от най-често срещаните искове в гражданския процес. До действия по защита на правото на собственост можете да стигнете когато дадено лице  претендира, че притежава право на собственост или ограничено вещно право върху Ваш имот. В нашата кратка статия Ви въвеждаме в няколко от най-често срещаните искове, с които Адвокатско дружество „Лазаров и партньори“ се сблъсква.

Защита на собствеността чрез Иск по чл. 108 от Закона за собствеността (РЕВАНДИКАЦИОНЕН ИСК)

На първо място ще разгледаме искът на „невладеещият собственик срещу владеещият несобственик“. Тук собственикът на една вещ има право да иска връщането ѝ от всяко лице, което я владее или държи без да има правно основание за това.

Целта на този иск е връщане на вещта във фактическата власт на нейния собственик и прекратяване на всички неоснователни действия, които лицето извършва спрямо Вашия имот.

Иска съдържа два предмета на доказване – да се установи правото на собственост и да се върне веща, обект на производството. Този иск цели пълна защита на Вашето право, когато то е нарушено и е най-често срещания способ за защита на право на собственост върху имот.

Защита на собствеността чрез Иск по чл. 109 от Закона за собствеността  (НЕГАТОРЕН ИСК)

Негаторният иск също предоставя защита на правото на собственост. Налице е нарушение, смущение на правото на собственост, с което реално се пречи на собственика да упражнява в пълнота правото си на собственост в пълен обем.

За да бъде уважен този иск за собственост следва да се докаже, че  в резултат на неоснователното действие на ответника, собственикът-ищец не може да упражнява правото си на собственост в пълния му обем.

Съгласно чл. 109 от Закона за собствеността собственикът може да иска прекратяване на всяко неоснователно действие, което му пречи да упражнява своето право. Целта на негаторния иск е да даде защита на правото на собственост срещу всяко пряко или косвено неоснователно въздействие, посегателство или вредно отражение над обекта на правото на собственост, което пречи на допустимото пълноценно ползване на вещта според нейното предназначение. Такова неоснователно въздействие е и построяването на сграда от трето лице, попадаща в имота Ви.

Без правно значение е дали сградата е построена без строителни книжа, в отклонение от наличните строителни книжа или при съобразяване със строителни книжа, които противоречат на строителните правила и норми.

В своята константна практика ВКС приема и че осъществяването на незаконно строителство в собствен имот, но на регулационната линия със съседен урегулиран поземлен имот, също нарушава създадените от благоустройствените закони ограничения, осигуряващи пълноценното осъществяване на правото на собственост на всеки имот.

Защита на собствеността чрез Установителен иск по чл. 124, ал. 1 от ГПК

С установителния иск се цели защита на правото на собственост, когато е необходимо същото да бъде установено спрямо лице, което е предявило или предявява самостоятелна претенция върху Вашето право на собственост. Разликата с иска по чл. 108 от Закона за собствеността е, че защитата в установителния иск е по-ограничена, тъй като чрез него съда не може да се произнесе по възстановяване на владението, ако то Ви е отнето от другото лице. Т.е. при завеждане на иска се преценява кой е владелеца на имота, ако го владее чуждото лице, то Вашата защита ще протече с иск по чл. 108 от Закона за собствеността.

Иска представлява една възможност да се признае или отрече чужда претенция и по този начин Вие да прекратите неоснователните действия и да защитите правото си върху имота. Като последица от уважаването на този иск Вие може да искате да бъде отменен и констативния акт, в случай че ответната страна се е сдобила с такъв.

Защита на владението – Иск по чл. 75 и чл. 76 от Закона за собствеността /Владелчески иск/

Владението представлява осъществяване на фактическа власт върху една вещ с намерението вещта да се държи лично или чрез другиго като собствена. Защитата на владението е важен способ, чрез който може да защитите вече установеното от Вас владение в един имот срещу всяко неправомерно посегателство. Когато спорите за собственост с друго лице и той Ви отнеме фактическата власт от имота, за Вас е от изключителна важност да защитите и да си върнете владението върху имота.

С този иск се цели запазване на фактическата власт върху имота. Тази фактическа власт се изразява не само в пряко ползване на вещта според нейното предназначение, но и в извършване на действия по опазване на вещта, по нейното поддържане в добро състояние, по извършване на поправки, по извършване на довършителни, ремонтни работи и подобряване на същия.

Искът се предявява в шестмесечен срок от момента, в който владението Ви е отнето. Важно е да се отбележи, че чрез този иск Вие не може да придобиете собственост върху имота или да решите окончателно спора за собственост с този, който го оспорва. С този иск може единствено да се защити вече установеното в имота Ваше владение.

Защита при прекратен договор за наем – Иск по чл. 233, ал. 1 от ЗЗД

При прекратен договор за наем наемателят е длъжен да върне наетата вещ. Той не може да противопостави на наемодателя възражение за собственост върху наетия недвижим имот, тъй като отношенията между тях са облигационни и въпросът за собствеността не подлежи на изследване, тъй като не е условие за основателност на иска по чл. 233, ал. 1 ЗЗД.

Делото се завежда от наемодателят – страна по наемния договор пред Районния съд като в тези случаи производството е т.н. бързо производство. Наемодателят не е длъжен да доказва качеството си на собственик в това производство. Исковата молба по чл. 233, ал. 1 ЗЗД има характер на предизвестие по смисъла на чл. 238, ал. 1 ЗЗД. Наемателят дължи обезщетение, ако не е освободил държането на предоставения му под наем обект, дори и имотът да не се ползва.

Иск за определяне на граници- чл. 109а ЗС

Съгласно Чл. 109а от ЗС: „Собственикът на недвижим имот може да иска определяне на границите между своя и съседните имоти.”  Тук е важно да се отбележи, че този иск е неприложим по отношение на недвижими имоти, чиито граници са определени с влязъл в сила ПУП и се прилага само за имоти с неопределени граници – извън регулация. Тук особеното е, че се ищец и ответник смесват ролите си, тъй като  целта е съдът да установи границата на имотите и не е известно коя от двете страни е навлязла в чужд имот.

Защитата на собствеността е необходимост, която често се пренебрегва. Всеки собственик е длъжен да брани това свое право срещу всяко неоснователно посегателство. Често срещан проблем в практиката на адвокатска кантора „Лазаров и партньори“ е именно когато владението е изоставено и до защита се стига едва, когато вече е твърде късно. За това нашата кантора Ви съветва да се обръщате към адвокат винаги, когато е налице съмнение в намеренията на други лица спрямо имот Ваша собственост.