Покупко-продажба на недвижим имот е важна стъпка в живота на всеки, а консултирането с добър адвокат може да Ви спести редица главоболия и притеснения. Адвокатско дружество „Лазаров и партньори“ предлага на своите клиенти цялостно консултиране и обслужване (при необходимост) във връзка със сделката.

Процес и страни

Процесът на покупко-продажба на недвижим имот е дълъг и сложен, затова е добре да се доверите на добър адвокат с богат опит в тази сфера.  На първо място страните в този договор се наричат продавач и купувач. Като целта на този вид договор е едната страна – продавача да прехвърли  собствеността си върху определен недвижим имот на другата страна – купувача срещу предварително уговорена за това цена. Съгласно законодателството в Република България сделката се извършва задължително пред нотариус, с район на действие по местонахождение на имота, задължително във формата на нотариален акт – чл. 18 от Закона за задълженията и договорите.

Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот

Непосредствено обаче преди сключването на окончателния акт, повечето продавачи/ купувачи „застраховат“ интересите си с т.нар. предварителен договор. Неговото наличие не е задължително, но е препоръчително, тъй като в предварителния договор могат да бъдат уговорени съществени клаузи, които присъстват в крайната сделка – нотариалния акт, а именно – в него да се уговорят страните, които ще участват в сделката, цената на имота, срокове в които да бъде сключена сделката пред нотариус и други съществени клаузи. Предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот трябва да бъде сключен в писмена форма.

Съществува практика част от сумата да се плати още при сключването на предварителния договор. Важно за нашите клиенти е да знаят, че при наличието на един такъв предварителен договор всяка една от страните по него може да предяви иск за обявяването му за окончателен. При това положение предварителния договор може да бъде обявен за окончателен от компетентния съд с влизане в сила на съдебното решение.

Предвид важността на предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот ние съветваме нашите клиенти да сключват такъв, а за целта същия следва да бъде съставен от добър специалист в областта на вещното право.

Изповядване на сделката

След избирането на нотариус от двете страни е необходимо предоставянето на всички  документи от страна на продавача, удостоверяващи, че именно той е собственик на имота, който ще отчуждава. Основните документи, съпътстващи сделка за покупко-продажба на недвижим имот са:

1. Документ за собственост на имота.
2. Скица на имота (например ако недвижимия имот е дворно място)/схема на самостоятелния обект ( например ако недвижимия имот  е апартамент).
3. Данъчна оценка на имота.
4. Предварителен договор.
5. Документ от Имотния регистър към Агенция по вписванията, че върху имота няма тежести.

ВАЖНО!!! Документът, който към датата на издаването му удостоверява дали върху недвижимия имот има учредени тежести като възбрани, ипотеки и други по вид права на трети лица се нарича Удостоверение за тежести. Издава се от Имотния регистър към Агенция по вписванията срещу заплащане на определена държавна такса. Удостоверението се изисква винаги при  извършването на сделки за покупко-продажба на недвижим имот. То удостоверява всички вписвания и заличавания на тежести, права на трети лица по отношение на конкретния имот или пък, че липсват такива изобщо удостоверява дали имотът е „чист“.

Ако от Удостоверението за тежести стане ясно, че върху недвижимия имот, който сте избрали да закупите има учредени права на трети лица, тези права могат да бъдат противопоставени на Вашите интереси, а това довежда до бъдещи неприятни ситуации. Ние от адвокатско дружество „Лазаров и партньори“ винаги съветваме нашите клиенти да се консултират с нас преди покупката на недвижим имот, тъй като сделките с имоти са придружени с многобройна документация, която следва да бъде прегледана обстойно предварително дали е изрядна от специалист в областта.

При предварителна консултация с нотариуса, при който ще бъде изповядана сделката за покупко-продажба на недвижим имот е възможно той да изиска и други документи – различни видове декларации, удостоверения за наследници, удостоверение за семейно положение, удостоверение за роднински връзки, строителни документи и други книжа, които максимално да индивидуализират страните или имота и да обезпечат сигурността на сделката.

Страните по сделката (или техните пълномощници) е необходимо да се явят лично в уговорения предварително с нотариуса ден и час за изповядването й. В деня на сделката нотариусът има следните задължения:

1. Да се увери в самоличността на явилите се страни – удостоверява се с документ за самоличност.
2. Сделката да не противоречи на закона и добрите нрави.
3. Праводателят да е собственик на имота.

Самото изповядване на сделката се състои в цялостно изчитане на нотариалния акт пред страните, като непосредствено след одобряването на акта, същия се подписва от страните и нотариуса.

Какви такси дължите при покупко-продажба на недвижим имот?

При извършване сделка за покупко-продажба на недвижим имот върху обявената продажна цена се заплащат определени по вид и размер данъци и такси. Според българското законодателство такси и разноски в нотариалното производство се  понасят от двете страни по равно – чл. 186 ЗЗД. Тъй като самата разпоредба е диспозитивна – същата позволява на страните да уговорят и други условия, като например само продавача, или само купувача да заплати разноските по сделката, които от своя страна са:

1. Данък по смисъла на чл. 44 от ЗМДТ.
2. Нотариална такса съгласно Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност., изчислена върху материалния интерес на сделката.
3. Такса за вписване на сделката в Агенция по вписванията.
4. Други – банкови комисиони.

Адвокатско дружество „Лазаров и партньори“ Ви съветва преди полагането на подпис върху какъвто и да било документ във връзка със сключването на сделка за покупко-продажба на недвижим имот на първо място да се консултирате с добър адвокат в сферата на недвижимите имоти.